한남 2구역 3구역 4구역 5구역 한남뉴타운 재개발 시공사선정 한강 프리미엄

한남동 한남뉴타운(2 구역, 3 구역, 4 구역, 5 구역)은 서울 용산구 동빙고동, 한남동, 보광동 일대에 위치해 있습니다. 이 지역은 남산을 등지고 한강을 바라보는 배산임수의 명당으로, 한강 건너편에는 반포와 압구정, 남산터널을 지나면 서울 도심과 가까운 최적의 입지를 자랑합니다.

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한남 2 구역 재개발

대우건설이 한남 써밋 프로젝트를 진행 중입니다.

• 예정 세대수: 1,537세대.
• 진행 상황: 2021년 11월 26일 사업시행인가를 받았고, 내년 초에는 조합원 평형 신청을, 내년 말에는 관리처분인가를 목표로 하고 있습니다.
• 특징: 한남뉴타운 내에서 가장 적은 세대수를 보유하고 있으며, 한강변과는 인접하지 않은 유일한 구역입니다. 6호선 이태원역 역세권으로, 한남뉴타운 내에서 유일한 주요 지하철 노선 인접 지역입니다. 진행 속도는 빠른 편이나, 관리처분인가 후 완공까지는 최소 5년이 소요될 것으로 보이며, 입주는 2030년쯤이 될 것으로 예상됩니다.
• 건축 심의: 2020년 건축심의 통과 당시 한남 2 구역은 남산 조망권 보호를 위해 최대 14층으로 설계되었습니다. 대우건설은 "118 프로젝트"를 공약하여 고도제한을 90m에서 118m로 완화하여 최대 21층으로 건설하겠다고 제안했습니다.
• 현재 상태: 설계안 변경이 어려워 일정이 지연되고 있습니다.

한남 3 구역 재개발

• 이주 개시: 2023년 10월 30일.
• 시공사: 현대건설 (디에이치 한남).
• 예정 세대수: 5,816세대.

현재 상황

• 올해 관리처분인가를 받은 후, 지난달부터 이주가 시작되었습니다.
• 용산구가 투기과열지구로 지정되어 관리처분인가 후 재개발 매물은 5년 거주, 10년 보유 1 주택자 매물만 거래 가능합니다. 이로 인해 현재 매물이 부족한 상황입니다.
• 조합은 내년 5월까지 이주를 완료할 계획이지만, 세대수가 많아 이주 완료는 어려울 수 있습니다. 특히 낡은 주택이 많아 임차인들이 이주할 새로운 집을 찾기 어려울 것으로 보입니다.

특징

• 주요 평형: 24평형(2,138세대), 34평형(1,851세대), 가장 큰 평형은 59평형(150세대).
• 펜트하우스 추가 계획: 대형 펜트하우스를 추가하여 고급 주거 환경을 제공할 예정입니다.
• 직접 보행로 확보: 한남역과 한강을 직접 연결하는 보행로를 신설할 계획입니다.
• 초등학교 신설: 구역 내에 새로운 초등학교가 신설됩니다.

구역 내 상황

• 상업지역과 단독주택이 혼재해 있으며, 재개발에 따른 상가 감정평가 문제와 대지지분이 큰 단독주택도 눈에 띕니다.
• 대지지분이 큰 단독주택은 감정평가액이 높아 조합원 분양가와 비교 시 상당한 가치를 지니고 있습니다.

미래 계획

• 재정비촉진계획 변경: 남산과 한강의 조망을 극대화하기 위해 단지 배치 변경과 펜트하우스 추가를 계획하고 있습니다.
• 한남 3 구역의 전형적인 재개발 구역으로, 경사가 급한 지역이 많습니다. 재개발 후 평탄화 작업이 이루어질 예정이며, 한강 조망은 우수할 것으로 예상됩니다.

한남 4 구역 재개발

• 조합설립인가: 완료.
• 예정 세대수: 2,167세대.
• 현재 상황: 시공사 선정 진행 중.

특징

• 사업성: 사업성이 뛰어나며, 구역 면적 대비 상가가 많은 점이 특징입니다. 이로 인해 재개발 속도가 다소 느려질 가능성이 있습니다.
• 상업 지역: 보광로와 장문로를 중심으로 상가와 부동산이 밀집해 있으며, 핫한 맛집과 잠수교집도 위치하고 있습니다.
• 지분 쪼개기: 다른 구역에 비해 지분 쪼개기가 덜 이루어졌으며, 사업성이 좋습니다.

조합원 및 세대 배정

• 조합원 배정: 모든 조합원에게 33평형이 배정될 예정이며, 25평형 임대 세대도 일부 포함되어 있습니다 (51세대).
• 임대세대 경쟁: 25평형 임대 세대는 높은 경쟁률이 예상됩니다.

현재 아파트 및 거래 상황

• 신동아파밀리에: 한강변에 위치한 32평형 아파트로, 최근 1924억 원에 거래되었으며 현재 매물은 24억 원에 호가되고 있습니다. 전세가는 약 5.56억 원입니다.
• 감정평가 예상: 신동아파밀리에의 감정평가액은 약 16억 + 추가 비용으로 예상되며, 한남 5 구역의 조합원 분양가를 고려할 때, 한남 4 구역의 조합원 분양가는 비슷할 것으로 보입니다.

입지 및 주변 환경

• 상권: 보광로를 따라 슈퍼와 은행 등 필수 상권이 잘 갖춰져 있습니다.
• 교통: 지하철역과는 거리가 있지만, 강변북로와 버스정류장이 근처에 있으며, 한강 나들목까지 도보 3분 거리입니다.
• 학군: 학령기 자녀를 둔 가구에는 적합하지 않을 수 있습니다.

한남 5 구역 재개발

• 조합설립인가: 완료
• 시공사 선정: 진행 중
• 예정 세대수: 2,555세대

위치 및 입지

입지 우수성: 한남뉴타운 내에서 가장 넓은 한강 접면을 가지며, 동부이촌동과 인접해 있고 용산공원과 가까운 우수한 위치로 평가받습니다. 신분당선 호재: 신분당선 연장 시 동빙고역이 신설될 예정으로, 한남 5 구역도 역세권이 될 전망입니다. 그러나 입주까지는 최소 10년이 소요될 것으로 보입니다.

주변 개발 및 환경

• 구 유엔사부지: 현재 '더 파크사이드 서울'이라는 고급 아파트와 오피스텔이 건설 중입니다. 오피스텔 분양가는 평당 9천만 원으로 예상됩니다.
• 수송부 부지: 빈 땅으로 남아 있지만, 한강중~서빙고초 블록과 지구단위계획에 따라 향후 개발될 가능성이 있습니다.
• 용산공원: 길 건너에 용산공원 예정지가 있습니다.

현재 상태

• 변전소 문제: 용산푸르지오파크타운 앞에 위치한 지상 변전소가 입지의 장애물로 지적되고 있습니다. 한국전력과 협의하여 변전소를 반포대교 옆 지하로 이전하고 송전선은 지중화할 계획입니다.
• 한강뷰: 일부 구역에서는 한강 뷰가 보이지만, 완전히 평탄한 지역은 아닙니다.

재개발 진행 상황

재개발 구역 모습: 구역 내 재개발 진행이 느리고, 좁은 도로로 인해 택배차량이 지붕에 손상을 주는 등의 문제가 발생하고 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위한 정비가 필요하다는 의견이 있습니다.

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