용산 후암특계4구역 후암동 재개발 재건축 신속통합기획

용산 후암특계4구역 후암동 재개발 재건축 신속통합기획 개발 방식에 대한 논의가 진행 중입니다. 현재 단독 개발(재건축)과 통합 개발(재개발) 방식 간의 비교 분석이 이루어지고 있으며, 통합 개발이 사업성 측면에서 유리하다는 의견이 많습니다. 특히, 서울의 중심부에 위치한 후암특계4구역은 특별건축구역으로 지정되어 있어 종상향과 추가 용적률 인센티브를 기대할 수 있습니다. 구청 또한 통합 개발을 권장하고 있어, 업계에서는 통합 개발의 가능성을 높게 보고 있습니다.

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후암특계4구역

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개발 방식 비교

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단독 개발(재건축)

• 층수: 13~18층 용도 지역: 1·2종 일반주거지역(7층 이하)
• 건폐율: 35% 이하 동간 거리: 18~29m
• 지하주차공간: 협소
• 임대 아파트 비율: 5%
• 인센티브: 없음
• 재건축 초과이익환수제 적용

통합 개발(재개발)

• 층수: 23~30층
• 용도 지역: 제2종 일반주거지역으로 종상향 가능
• 건폐율: 20% 이하
• 동간 거리: 50~80m
• 지하주차공간: 적정
• 임대 아파트 비율: 15%
• 인센티브: 서울시와 용산구의 층수 및 용도 지역 완화 재건축 초과이익환수제 면제

주요 특징 및 장점

• 특별건축구역: 후암특계4구역은 특별건축구역으로, 발코니 공간 100% 확보 및 창의적 디자인을 통한 명품 아파트 건립이 가능하며, 최대 300% 용적률 적용이 가능합니다.
• 재건축 초과이익 부담금: 통합 개발 방식은 재건축 초과이익 부담금이 없어 사업 부담이 적습니다. 현재 서울의 평균 부담금은 1억5,000만 원 수준이며, 고지대의 개발이익이 높은 구역에서는 부담금이 더 클 수 있습니다.

개발 계획

• 면적: 총 186,235㎡
• 토지 소유자: 1,560명
• 종교부지: 5개(4-1구역 3개, 4-2구역 1개, 4-3구역 1개), 총 면적 4,659㎡
• 국공유지: 47,466㎡ 신설 기반시설로 무상 교환 정비
• 기반시설: 19,573㎡ 교환, 기타 국공유지시설 27,893㎡ 매입

건축 계획(안)

예상 주택 물량: 총 3,233세대

• 39형: 42세대
• 44형: 20세대
• 59형: 846세대
• 74형: 238세대
• 84형: 1,000세대
• 112형: 300세대
• 127형: 290세대

임대 주택: 총 495세대

• 39형: 320세대
• 44형: 175세대

현재 후암특계4구역은 60% 이상 동의서 징구 진행 중이며, 입안 제안은 오는 10월 말 예정 통합 개발 방식이 사업성 측면에서 더 유리하다는 분석이 있으며, 주민의견 수렴과 행정 절차를 통해 결정될 전망입니다.

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